Введение引言
Объект анализа分析对象
В данном отчете анализируется многофункциональный комплекс – Китайский деловой центр «Парк Хуамин» (далее - «Комплекс»), расположенный в городе Москве по адресу: Северо-Восточный Административный Округ, ул. Вильгельма Пика, вл. 13-14.
在本报告中将对莫斯科市东北行政区威廉·彼克大街13-14 号多功能商贸综合体— — 中国贸易中心“华铭园”（以下均称“商贸综合体”）进行研究
Строительство Китайского делового центра «Парк Хуамин» запланировано в течение 2006-2010 гг., и предусматривает две очереди строительства. Композиционными акцентами Комплекса являются два здания высотой 55 и 32 этажей. Начало полноценной эксплуатации Комплекса запланировано после завершения строительства первой очереди, срок эксплуатации согласно проектной документации – более 100 лет. Максимальная общая площадь объекта постройки составит 200 000 кв. м., парковка рассчитана на 1 400 наземных и подземных машино-мест
: 中国贸易中心将于2006 年— — 2010 年间进行建设，分两期完成。由两座分别为５５层和３２ 层的塔楼组成。一期工程完工后多功能综合体将完全投入使用，按照项目文件的规定，使用期将超过一百年。项目总面积为20 万平方米，停车场有1400 个露天和地下停车位。
|
Площадь, кв.м面积，平方米 |
Очередь строительства 工程分期 |
Объект строительства 建筑项目 |
|
128 000, участок №1,2 2号地块 |
1 |
50-ти этажное здание Гостиница, апарт-отель, административное и выставочное помещение, конгресс-центр, развлекательный центр. 五十层塔楼，包括酒店、公寓式酒店，写字间及展厅、会议中心、娱乐中心 |
|
72 000, участок №2 2号地块 |
2 |
32-х этажное здание Апарт-отель, административные помещения, спортивный и развлекательный центр. 三十二层塔楼、包括公寓式酒店、写字楼、健身及娱乐中心
|
Источник: данные, предоставленные Заказчиком
来源：由客户方提供的资料
Более подробно описание Комплекса и застраиваемого участка представлено ниже по тексту отчета.
Цель и содержание исследования
Цель работы – определить экономическую эффективность инвестиционного проекта по строительству многофункционального комплекса «Парк Хуамин» (Китайский деловой центр).
工作目标— — 确定建设多功能商贸综合体“华铭园”（中国贸易中心）投资项目的经济效益。
Как указано ниже, анализируемый участок предоставлен Заказчику для проведения работ по строительству объектов административно-делового назначения.
如下所述，所研究地块将供客户方建设办公及商用项目。
Таким образом, объем настоящего исследования включал анализ характеристик земельного участка, в том числе анализ местоположения и транспортной доступности, обзор основных сегментов московского рынка недвижимости в целом и в районе расположения рассматриваемого Комплекса, включая анализ сегмента гостиничного рынка и рынка апарт-отелей, маркетинговый и финансовый анализ различных функциональных характеристик планируемого Комплекса. Учитывая особенности Комлекса «Парк Хуамин», при анализе рынка торговой недвижимости дополнительное внимание было уделено объектам, расположенным в районе проектируемого Четвёртого Транспортного Кольца.
这样，本研究范围包含了地块鉴定分析，其中有位置和交通可达性，莫斯科房地产市场基本类别总体概述及拟建商贸综合体地区房地产市场基本类别概述，包括酒店市场及公寓式酒店市场类别分析，拟建商贸综合体所属部分销售及财务分析。考虑到”华铭园”商贸综合体的特殊性，在进行商用房地产市场分析时，特别关注了那些位于规划中的四环路地区的项目。
В своей работе мы полагались на накопленный нами опыт по проведению подобных исследований в России, США и странах Европы, опирались на информацию, полученную из консультаций с экспертами местного рынка, а также из специализированных отраслевых информационных источников.
在工作中我们利用了自己在俄罗斯，美国和欧洲国家进行类似研究时所积累的经验以及从当地市场的专家处咨询到的和从各个领域的专业信息来源得到的信息。
地块描述
Проектируемый комплекс делового центра «Парк Хуамин» размещается в Северо-Восточном округе в районах «Ростокино» и «Останкинский» на двух участках, имеющих сложную многоугольную форму, общей площадью 8,2 га (82 000 квадратных метров), и состоит из участков площадью 6,7 и 1,5 га, разделённых с юга на север ул. Вильгельма Пика, с востока граничащих с природным комплектом Главного ботанического сада им. Н.В. Цицина, с севера – с малым кольцом Московской железной дороги, на юге – с природно-историческим парком «Останкино». С западной границы территории протекает река Яуза. Часть территории в настоящее время занимает зелёная территория природно-исторического комплекса.
拟建商贸综合体”华铭园”位于莫斯科东北行政区罗斯托基诺区和奥斯坦金区的两个地 块，呈复合多边形，总面积
Участок №1
1号地块
Северная часть участка, прилегающая к железной дороге, занята Заводом «Стройдеталь №88» ЗАО «Росстройсервис», южная часть расположена на резервной территории Главного Ботанического Сада и является Особо охраняемой природной территорией. Вдоль Малого Кольца московской железной дороги проходят красные линии перспективного съезда на улицу Вильгельма Пика с проектируемой трассы четвёртого транспортного кольца, запроектированного севернее железной дороги. Территория ЗАО «Росстройсервис» занята в основном некапитальными строениями. Участок территории природного Комплекса частично озеленён.
与铁路毗邻的地块北部是第 88 建筑配件厂和俄罗斯建筑服务有限公司，南部是国家植物园储备用地，是特别自然保护区，威廉·彼克大街与铁路以北正在规划的四环路前景广阔的交汇处的红线从莫斯科地铁小环线旁边穿过。俄罗斯建筑服务有限公司用地内基本上是临时建筑， 自然综合体已部分绿化
Участок №2
2号地块
Территория участка №2 размещается у южного выхода станции метро Ботанический сад и прилегает к улице Вильгельма Пика и границе отвода Малого кольца Московской железной дороги. Территория озеленена и входит в состав территорий Природного комплекса не являющегося «особо охраняемыми». В настоящее время на территории предполагаемого строительства расположены мойка и торговый павильон. Рядом с участком расположена автостоянка «Яуза – 1», далее по улице Леонова находится участок больницы.
2 号地块位于植物园地铁站南出口附近，毗邻威廉·彼克大街和莫斯铁路小环路支线边界。土地已绿化，是不受“特别保护”的自然综合体的一部分。目前在拟建项目地区还有洗车店和售货亭。该地块附近是“乌扎河一号”汽车站，接下来还有列昂诺夫大街上的一家医院的地块。
В целом рассматриваемая территория имеет асфальтовое или травяное покрытие, деревья и кустарники, на территории природно-исторического комплекса имеются пешеходные тропинки и парк.
所分析地区基本为柏油路、绿地、树木和灌木丛所覆盖，在自然历史综合体地区有步行街和公 园。
Права владения и целевое назначение
Международные договорённости по созданию в Москве Китайского делового центра «Парк Хуамин», рассматриваемого в настоящем Отчёте, были достигнуты в ходе VII встречи правительств России и Китая.
建设本报告所研究的中国贸易中心”华铭园”的国际协定已在中俄政府 第 7 次 会谈过程中达 成。
Для реализации вышеуказанных договорённостей Правительство Москвы выпустило Распоряжение от 8 июня 2005 г. №1023-РП за подписью мэра Москвы, согласно которому в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2001 г. №1175-ПП «О проекте планировки части территории Северо-Восточного административного округа в границах бывшей ТЕОС «Шереметевский» (в ред. Постановления Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. № 263-ПП) было принято решение о создании в 2005 – 2010 гг. Китайского делового центра «Парк Хуамин» общей площадью 200 000 кв. м на земельном участке площадью 8,2 га по адресу: ул. Вильгельма Пика, вл. 13-14. Общество с ограниченной ответственностью «Парк Хуамин» было уполномочено осуществлять функции заказчика и инвестора по созданию делового центра «Парк Хуамин», на условиях оплаты стоимости права на заключение договора аренды земельного участка сроком на 49 лет с последующим получением 100% площадей в собственность. В соответствии с Распоряжением ООО «Парк Хуамин» обеспечивает финансирование и согласование градостроительного обоснования размещения Центра.
为落实上述协定，莫斯科政府于
В соответствии с Протоколом совещания в Москомархитектуре по вопросам строительства Китайского делового центра по адресу: ул. Вильгельма Пика, вл. 13-14, были одобрены предпроектные предложения по строительству Комплекса «Парк Хуамин», определена необходимость оформления использования Акта разрешённого использования земельного участка, инвестору ООО «Парк Хуамин» было поручено разработать силами китайских и российских архитекторов варианты объёмно-планировочных и архитектурных решений на строительство Комплекса самостоятельно на конкурсной основе.
按照莫斯科规划委员会关于在威廉·彼克大街 13-14 号建设中国贸易中心问题的会议纪要规定，批准了建设商贸综合体”华铭园”的初步规划建议，确定必须办理地块使用许可证， 委托投资方中国华铭国际投资有限公司组织中俄两国设计师在竞争基础上独立制定商贸综合体建设规模计划及建筑决定方案。
На момент проведения данного исследования оформлены права ООО «Хуамин» на землепользование: получен Акт разрешённого использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции от 21.04.2006 г. № А-1645/02, согласно которому ООО «Парк Хуамин» разрешается новое строительство Китайского делового центра «Парк Хуамин» административно-делового назначения.
在本研究进行时，中国华铭国际投资有限公司办理了获得土地使用权的手续：于 2006 年 4月 21 日获得了第 А-1645/02 号使用城建项目（地块）区地块建设及规划许可证，据此中国 华铭国际投资有限公司方可进行新建项目办公及商用中国贸易中心“华铭园”的建设。
|
Площадь, кв.м 面积，平方米 |
Номер акта резервирования земельного участка 地块土地储备证编号 |
Дата акта резервирования земельного участка 地块土地储备证核发日期 |
|
82 000 |
1 630 |
16 мая 2005 ２００５年５月１６日 |
В соответствии с Протоколом заседания Городской комиссии по вопросам землепользования от 26 октября 2005 года №12, утверждённого Мэром Москвы, определена стоимость на заключение договора долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельных участков по ул. Вильгельма Пика, вл. 13-14:
按照莫斯科市长批准的 2005 年 10 月 26 日第 12 号莫斯科土地委员会会议纪要，确定了位于威廉·彼克大街 13-14 号的地块为期 49 年长期租赁合同签订价格。
|
Площадь участка, га 地块面积，公顷 |
Стоимость права заключения договора долгосрочной аренды, тыс. руб. 长期租赁合同签订权价格 千卢布 |
|
2,2 |
232 470 |
|
4,5
|
132 354 (в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2005 г. №555-ПП право аренды на 49 лет предоставлено Главному ботаническому саду имени Н.В. Цицина взамен права постоянного (бессрочного) пользования с его согласия, для благоустройства объектами парковой инфраструктуры с последующей уступкой права аренды инвестору строительства Центра «Парк Хуамин») 132354（遵照 |
|
1,5 |
241 169 |
Источник: документы, предоставленные Заказчиком
来源：由客户方提供的文件
地域范围
По данным эколого-градостроительного обоснования размещения Делового центра «Парк Хуамин», подготовленного научно-исследовательским и проектным институтом Генерального плана Москвы, территория участка Комплекса частично расположена на межквартальных территориях (вне границ кварталов с установленными требованиями зонирования), частично – на территории кварталов №42 и №27 в районах Останкинский и Ростокино Северо-Восточного административного округа с функциональным зонированием «природный».
根据莫斯科总体规划科研所起草的”华铭园”贸易中心布局生态-城建论证，中心的地块范 围一部分位于街区间地区（区划要求所确定的街区界线以内），一部分位于东北行政区“自然”划 分隶属关系的奥斯坦基诺区和罗斯托基诺区第 42 和第 27 街区内。
Обременения, сервитуты, охранные зоны
Проект строительства Комплекса «Парк Хуамин» предусматривает частичную застройку территорий природно-исторических комплексов, имеющих особый (ограниченный) режим использования. Часть застраиваемой территории площадью 4,5 га занимает Главный Ботанический сад имени Н.В. Цицина Российской академии наук на праве долгосрочной аренды. В соответствии с Актом резервирования земельного участка от 8 июля 2004 г. № 1464 Московского земельного комитета для проведения проектно-изыскательских работ от 8 июля 2004 г. №1464 определено использование участка для предпроектных и проектных проработок на строительство Китайского делового центра «Парк Хуамин» с учётом интересов существующих арендаторов и землепользователей.
“华铭园”商贸综合体建设方案对有特殊（限制性）制度的自然历史综合体用地上的部分施工预先做出了规定。面积为4.5公顷的建设用地为俄罗斯科学院Н .В茨钦国家植物园所占用，并拥有长期租赁权。根据莫斯科土地委员会为进行勘测设计工作于
Также в соответствии с данными Заключения ГУП Главного архитектурно-планировочного управления г. Москвы участок по адресу: ул. Вильгельма Пика, д. 14, стр. 1-8 общей площадью 2915,1 кв. м зарегистрирован в собственности ЗАО «Росстройсервис», стоимость прав должна быть компенсирована собственнику.
这样，根据莫斯科市设计规划总局规划总局作出的这个结论，威廉·彼克大街14号1-8座总面积为2915．
Особые условия:
特殊条件
- размещение проектируемых объектов в составе Комплекса «Парк Хуамин» возможно при условии соблюдения экологических ограничений и режимов использования территории застраиваемого участка, в т.ч. проведения природоохранных мероприятий.
——”华铭园”范围内的规划项目在遵循生态限制和拟建地块用地使用制度的条件下进行布局。其中包括采取自然保护措施。
По данным БТИ на территории участка расположен ряд строений различного функционального назначения:
技术信息室提供的资料表明，拟建地块所在区域内现有一系列不同功能用途的建筑。
|
Адрес地址 |
Наименование名称 |
Этажность层数 |
|
Ул. Вильгельма Пика, 14威廉·彼克大街14号 |
Завод «Строитель №88» 第88“建筑师”厂 |
1-2 |
|
Ул. Вильгельма Пика, 14, стр. 1威廉·彼克大街14号 1座 |
Производственный корпус 生产厂房 |
1 |
|
Стр. 2 2座 |
Котельная锅炉房 |
1 |
|
Стр. 3 3座 |
Производственное生产厂房 |
2 |
|
Стр. 4 4座 |
Производственное生产厂房 |
2 |
|
Стр. 6 6座 |
Павильон售货亭 |
1 |
|
Стр. 7 7座 |
Склад-мастерская储藏室 |
1 |
|
Стр. 8 8座 |
Производственное生产厂房 |
2 |
|
Стр. 9 9座 |
Производственное生产厂房 |
2 |
|
Стр. 10 10座 |
Производственное生产厂房 |
2 |
|
Стр. 11 11座 |
Производственное生产厂房 |
2 |
|
Стр. 12 12座 |
Н/д无资料 |
|
|
Стр. 13 13座 |
Производственно-складские生产厂房兼仓库 |
2 |
|
Стр. 14 14座 |
Н/д无资料 |
|
|
Ул. Вильгельма Пика, 13 威廉·彼克大街13号 |
Киоск печати 打印亭 |
1 |
|
1- ая ул. Леонова, 22 列昂诺夫第一大街22号 |
Моечный пост и торговый павильон洗车店及售货亭 |
1 |
Источник: документы, предоставленные Заказчиком
来源：由客户方提供的资料
Участок расположен в природном комплексе, часть участка обременена договором краткосрочной аренды с ЗАО «Строганов и Ко» №М-02-508927 от 21.07.2003 г. , 19.07.2004 г. (срок действия истёк, договор подлежит расторжению) для эксплуатации моечного поста и торгового павильона.
地块地处自然综合体，部分地块受斯特罗格诺夫与柯氏”有限公司于
Таким образом, застраиваемый участок под Комплексом «Парк Хуамин» имеет обременения, связанные с существующими на участках постройками (предполагается их вывод или снос), и ограничения, обусловленные расположением на территории участка земель природно-исторических комплексов, требующих сохранности и особого режима использования. Это определяет специфику концепции застройки данных территорий, что необходимо учитывать при дальнейшей, более детальной разработке проекта застройки.
这样，”华铭园”商贸综合体拟建地块就要承担与这些地块现有建筑物有关的负担（计划将其迁出或拆除），以及受地块所在地区位于要求完善保存的自然历史综合体所形成的限制性条件。这就决定了本地区建设方案的特点，这些都是在将来制定更详细的建设方案时所必须考虑的。
Строения находящиеся на участке (описанные в предыдущем разделе) подлежат сносу.
（在上一篇所叙述的）该地块建筑物应迁出。
Инженерная инфраструктура. Инженерное обеспечение Комплекса планируется от существующих сетей.
工程基础设施。商贸综合体工程计划由现有网络保障。
По данным Заключения Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы от 26.08.2005 г. №
莫斯科市自然利用与环境保护局
источником тепла для размещаемых объектов будет служить РТС «Ростокино», увеличение мощности которой предусмотрено мероприятиями в рамках общегородского строительства;
1、位于该地区的项目供热源为罗斯托基诺供热站，将会在城市公共建设的框架下对提高其供热能力的措施作出规定；
в случае отставания ввода новых мощностей РТС «Ростокино» проектом предусматривается теплоснабжение за счёт сооружения собственного источника энергоснабжения.
2、在区热力站新供热能力投入滞后的情况下，设计方案将考虑依靠自己的供热设备供暖。
Электроснабжение: проектом предусматривается строительство двух РТП в связи с ограниченной мощностью электроподстанций Мосэнерго, действующих в данном районе.
供电：由于莫斯科区动力局在该地区运行的变电站功率有限，设计方案规定建造两座区变电站。
Ниже представлены расчётные нагрузки по каждому виду инженерного обеспечения в соответствии с проектной документацией, представленной ООО «Парк Хуамин».
下表列出了按照中国华铭国际投资股份有限公司提供的设计文件得出的每种工程保障的计算负荷
|
Наименование名称 |
Един. измерения计量单位 |
Нагрузки по разделам各部分负荷 |
|
Водоснабжение供水 |
м3/сутким3/昼夜 |
650 |
|
Канализация排水 |
м3/сутки м3/昼夜 |
650 |
|
Теплоснабжение供暖 |
Гкал/час 千兆卡/小时 |
35 |
|
Газоснабжение供气 |
млн.м3/год百万м3/年 |
31,54 |
|
Электроснабжение供电 |
тыс. кВа千千瓦 |
12,5 |
|
Телефонизация 电话安装 |
количество номеров 号码数量 |
1850 |
Источник: документы, предоставленные Заказчиком
来源：由客户方提供的资料
Совокупные затраты на инженерное обеспечение Комплекса составят около 544, 8 млн. рублей.
工程保障总支出约为54.48亿卢布
Описание многофункционального комплекса Китайского делового центра «Парк Хуамин»
多功能商贸综合体中国贸易中心”华铭园”描述
В соответствии с концепцией проекта «Парк Хуамин», Китайский деловой центр символизирует обмен культур и экономическое сотрудничество России и Китая. Строительство и архитектура Комплекса предусматривает сохранение экологической обстановки района с учётом культуры и особенностей Китая. Символом и центром Комплекса является многоэтажная башня высотой 180 метров, которая в совокупности с другими зданиями Комплекса образует образ «луны, окруженной звездами». Общий вид зданий Комплекса в районе его расположения представлен на первой иллюстрации, а на следующей приведено наиболее актуальное на дату оценки архитектурное решение Комплекса.
按照”华铭园”设计方案规定，中国贸易中心象征着 中俄两国文化交流与经济合作。商贸综合体的建设和设计规定要在考虑中国文化与特色的同时保持该地区的生态环境。商贸综合体的标志和中心是高
Архитектура проекта учитывает непосредственное соседство с Останкинской телевизионной башней и зелёным природным комплексом, гармонично вписываясь в окружающее пространство.
项目建筑考虑了与奥斯坦基诺电视塔和绿色自然综合体直接毗邻的关系，使其能够和谐融入到周围环境中。
Объекты Комплекса проектируются в 2 очереди, каждая из которых может самостоятельно функционировать после завершения строительства. Между двумя основными зданиями-башнями Комплекса и стилобатом находится стеклянный атриум, соединяющий все здания между собой для удобства перемещения.
商贸综合体项目计划分两期建设。每期在完工后都能独立发挥功能。为方便走动，在商贸综合体两个基础性塔楼与陶立克式台座之间有一个玻璃中庭，将所有建筑物连接起来。
Архитектурно-градостроительная концепция Комплекса предполагает создание двух общественных пространств у южного наземного вестибюля станции метро «Ботанический сад», и на территории Главного ботанического сада с использованием малоэтажных построек в традиционном китайском стиле вблизи водоохранной зоны реки Яуза. Вход в Комплекс будет возможен как непосредственно при выходе из метро через развлекательный центр, так и через общий зал главного здания через коридор-мост на 2 этаже, откуда будет удобно добираться до конгресс-центра, выставочного зала, офисных помещений и гостиницы.
商贸综合体的城建方案提出在“植物园”地铁站地上南大厅旁边和国家植物园靠近乌扎河水源涵养区的地方，利用中国传统风格的低层建筑建两个娱乐中心。穿过娱乐中心，商贸综合体的入口既可直接作为地铁站的出口，又可通过主楼总大厅经过二楼的走廊桥，从那里可以方便地到达会议中心、写字楼和酒店。
Дизайн помещений предполагается выполнить преимущественно с учётом особенностей китайского стиля, включая оформление холлов, ресторанов и номеров гостиницы.
客房的装潢设计，包括休息大厅、酒楼和酒店客房的装潢，准备在优先考虑中国传统特色的情况下进行。
Предполагается, что Комплекс будет выполнять следующие функции: коммерческие и развлекательные мероприятия для местных жителей, выставочные и торговые мероприятия, обеспечение сервиса для постоянно работающих в Москве официальных организаций Китая и приезжающих групп.
预计商贸综合体将发挥以下功能：为当地人提供商务及娱乐活动场所，举办展览和商业活动，并为中国官方机构和来访团组提供服务保障。
Территория проектируемого комплекса включает участки №1 и №2 общей площадью около 8,2 га. Площадь I очереди застройки составляет около 127 тыс. кв.м. в основном на западном участке, и включает 55-этажную башню с офисами класса А и 5-звёздочной гостиницей в соответствии с международными стандартами, а также стилобат, административное и выставочное здание, спортивные центры и ресторан со смотровой площадкой. Помещения II-ой очереди застройки занимают 73 тыс. кв.м., и включают апарт-отель, спортивный и развлекательный центры, офисные площади класса А и здание автостоянки, офисные помещения имеют открытую планировку, назначение помещений может изменяться в случае необходимости.
设计的商贸综合体用地包括1号地块和2号地块，总面积约
I очередь: 一期：
|
Содержание объектов 项目内容 |
Площадь строительства (кв.м.) 建筑面积（平方米） |
всего (кв.м) 总计
| |||
|
участок №1 1号地块 |
участок №2 2号地块 |
участок №3 3号地块 | |||
|
Площадь участка 地块面积 |
45 000 |
22 000 |
15 000 |
82 000 | |
|
Наземная часть 露天部分 |
Офисные площади (класс А1) 写字楼（A1级） |
|
24 896 |
|
24 896 |
|
Апарт-отель 公寓式酒店 |
|
11 274 |
|
11 274 | |
|
5-и звездочная гостиница 五星级酒店 |
|
27 956 |
|
27 956 | |
|
Международный конгресс-центр 国际会议中心 |
|
10 800 |
|
10 800 | |
|
Комплексный коммерческо- развлекательный центр 综合性商业娱乐中心 |
|
5 321 |
15 642 |
20 963 | |
|
Бизнес-центр 商务中心 |
|
2 612 |
|
2 612 | |
|
Центр приема и обслуживания 接待及服务中心 |
7 562 |
|
|
7 562 | |
|
Подземная часть 地下部分 |
Гараж и помещения для оборудования 停车场及设备用房 |
6 540 |
12 754 |
1 625 |
20 919 |
|
Итого总计 |
14 102 |
96 413 |
16 467 |
126 982 | |
|
Наземная парковка, мест 露天停车场，车位数 |
4 открытая 4个开放式， |
20 открытая 514 закрытая 20个开放式 514个封闭式 |
|
538
| |
|
Подземная парковка, мест 地下停车场，车位数 |
|
300 |
|
300 | |
Источник: данные, предоставленные Заказчиком
来源：由客户方提供的资料
II очередь:
二期：
|
Содержание объектов 项目内容 |
Площадь строительства (кв.м.) 建筑面积（平方米） |
всего (кв.м) 总计 （平方米） | |||
|
участок№1 1号地块 |
участок №2 2号地块 |
участок №3 3号地块 | |||
|
Площадь участка地块面积 |
45 000 |
22 000 |
15 000 |
82 000 | |
|
Наземная Часть 露天部分
|
Офисные площади (класс А1) 写字楼（A1级） |
|
|
35 621 |
35 621 |
|
Апарт-отель 公寓式酒店 |
|
|
17 625 |
17 625 | |
|
Спортивный центр健身中心 |
|
|
6 342 |
6 342 | |
|
Развлекательный центр娱乐中心 |
|
|
2 129 |
2 129 | |
|
Подземная Часть 地下部分 |
Гараж и помещения для оборудования 停车场及设备用房 |
|
|
11 221 |
11 221 |
|
Итого 共计 |
|
|
72 938 |
72 938 | |
|
Наземная парковка, мест 露天停车场，车位数
|
|
|
20 открытая 20个开放式 284 закрытая 284个封闭式 |
304 | |
|
Подземная парковка, мест地下停车场，车位数 |
|
|
198 198个 |
198 | |
Источник: данные, предоставленные Заказчиком
来源：由客户方提供的资料
Основные параметры гостиницы и апарт-отеля в составе Комплекса: 商贸综合体内酒店及公寓式酒店主要指标：
|
Тип номера 客房类型 |
Количество номеров |
|
I очередь一期 | |
|
Стандартный 2-местный 双人标准间 |
84 |
|
Стандартный 1-местный с большой кроватью单人标准间(大床) |
24 |
|
Корпоративный多人间 |
12 |
|
Стандартный корпоративный бизнес-номер标准商务多人间 |
108 |
|
Бизнес-люкс и президентский номер 豪华商务套房及总统套房 |
2 |
|
ИТОГО 共计 |
230 |
|
1- комнатные апартаменты с гостиной 一室一厅公寓 |
35 |
|
2- комнатные апартаменты с гостиной 两室一厅公寓 |
70 |
|
3- комнатные апартаменты с 2 гостиными 三室两厅公寓 |
8 |
|
ИТОГО 共计 |
113 |
|
II очередь二期 | |
|
Апартаменты公寓 |
263 |
Источник: данные, предоставленные Заказчиком来源：由客户方提供的资料
Оригинальные парки в китайском стиле включают парк с ароматом, парк с бамбуками, парк осеннего клёна, парк красоты и тишины, парк весенних яблонь, а также ряд павильонов – павильон ожидания луны, павильон начала ветра, павильон у пруда с зелёными лотосами, павильон любования рыбой, павильон с видом после дождя, павильон с солнечным светом, павильон извилистой тропы, и арку из зелёных деревьев. При проектировании парков учитывается смена времён года и местный климат.
独具特色的中国式花园包括芳园、竹园、秋槭园、美静园、春果园以及一系列展馆——待月馆、风起馆、荷塘馆、赏鱼馆、雨霁馆、日光馆、曲径馆、及绿树拱门。在设计花园时还考虑到了季节交替和当地气候。
|
Содержание объекта 项目内容 |
Итог, кв.м. 共计 |
|
Общая площадь проектирования ландшафта 景观设计总面积 |
60 800 |
|
Общая площадь газонов草坪总面积 |
31 000 |
|
Общая площадь мощения路面铺设总面积 |
26 700 |
|
Общая площадь водоема水体总面积 |
2450 |
|
Строительные площади ландшафта景观建筑面积 |
650 |
Источник: данные, предоставленные Заказчиком 来源：由客户方提供的资料
Система комплексной безопасности здания включает систему видеонаблюдения, тревожную сигнализацию, систему контроля доступа, проводную и беспроводную систему двухсторонней оперативной связи, системы управления гаражом. Автоматизированное и интегрированное управление большинства систем жизнеобеспечения здания реализует концепцию «интеллектуального здания».
大厦综合保安系统包括视频监视系统，报警信号设备，进入控制系统，，有线及无线双方业务联系系统。停车场管理系统。大厦多数生命保障系统自动化及一体化控制实现了“智能大厦”的理念。
Данные о стоимости строительства для целей настоящего Отчёта использовались в соответствии с предоставленной Заказчиком информацией о предполагаемой величине затрат каждой очереди с учётом оцениваемых нами корректировок, и распределением площадей по основным функциональным частям Комплекса согласно пояснительной записке к проекту:
本报告目标项目各功能部分工程造价数据。该数据的使用所依据的是客户方根据我方评估修正及项目说明书所载各部分面积分布所提供的各分期拟支出规模。
|
№ Название объекта 项目名称 |
Строительная площадь, кв.м. 建筑面积，平方米 | |
|
I оч.一期 |
II оч.二期 | |
|
5-и звездочная гостиница, апарт-отель, офисные площади (класс А1) 五星级酒店，公寓式酒店，写字楼（A1级） |
64 126 |
53 246 |
|
Международный центр для проведения конгрессов и выставок国际会展中心 |
10 800 |
|
|
Комплексный коммерческо-развлекательный центр综合性商务娱乐中心 |
23 575 |
2 129 |
|
Центр приема и обслуживания Спортивный центр接待服务中心，健身中心 |
14 102 |
6 342 |
|
Подземная строительная часть 地下建筑部分 |
14 379 |
11 221 |
|
Итог расходов на строительство施工费用共计 |
126 982 |
72 938 |
|
Озеленение парков и наружное строительство 花园绿化及表面工程 |
5% |
5% |
|
Непредвиденные расходы на строительство工程意外费用 |
3% |
3% |
|
Итог стоимости строительства 工程造价共计
|
300 000 000 |
150 000 000 |
|
Неотапливаемые помещения 非供暖客房 |
2 363 |
2 057 |
|
Общая сумма стоимости строительства工程建设费用总额 |
21 816 |
12 786 |
Совокупные инвестиционные затраты по строительству I и II очереди Комплекса, согласно информации Заказчика оцениваются в размере 300 000 000 и 150 000 000 долларов США соответственно.
按照客户方提供的信息，商贸综合体一、二期工程总投资支出预计分别为300 000 000美元和150 000 000美元
研究日期
Анализ основных характеристик земельных участков выполнен на основании данных о положении на рынке недвижимости Москвы в середине 2006 года.
地块基本特性的分析是以2006年中期莫斯科房地产市场状况为基础进行的。
Анализ местоположения и транспортной доступности
Рассматриваемый комплекс размещён на территории, разделённой с севера на юг улицей Вильгельма Пика, на территории Северо-Восточного административного округа Москвы в районе «Ростокино», относится к территориально-экономическим зонам №9 и 12.
所研究的综合体位于莫斯科奥斯坦基诺东北行政区被威廉·彼克大街分成南北两部分的地区，属于第9和第12经济开发区
Рассматриваемый участок ограничен:
所研究地块四至范围：
с юга – природно-историческим парком «Останкино»;
南端：奥斯坦基诺自然历史公园；
с востока – природным комплексом (резервная территория Главного ботанического сада им. Цицина);
东端：自然综合体（茨琴国家植物园储备用地）；
с запада – водоохраной зоной реки Яуза шириной около 100 метров;
西端：宽约100的乌扎河水源涵养区；
с севера – малым кольцом Московской железной дороги.
北端：莫斯科铁路小环路。
Местонахождение планируемого Комплекса показано справа на карте округов города Москвы, фотографии внешнего вида Комплекса и его внутренней отделки содержатся в Приложении к настоящему Отчёту.
计划中的综合体位置如右侧莫斯科政区图所示，商业中心外貌及内装修照片均包括在本报告附件中。
Участок, на котором располагается Комплекс, находится в непосредственной близости от станции метро «Ботанический сад», рядом с которым располагаются небольшое количество торговых павильонов, далее по улице Леонова находится участок больницы. В 100 метрах от западной границы участка протекает река Яуза, возле которой расположена липовая аллея. Рядом с восточной границей расположена зелёная территория природного комплекса, представляющая собой садово-парковую зону с различными зелёными насаждениями.
综合体所在地块位于临近“植物园”地铁站的地方，附近有少量售货亭，在稍远的列昂尼德大街上有一家医院的地块。距地块西端
В целом район расположения Комплекса имеет невысокую степень деловой активности, хорошее озеленение территории обеспечивает имидж «зелёного» района. На расстоянии пешеходной доступности от участка также расположен действующий спортивный стадион «Искра». Экологическая ситуация в данном районе является благоприятной, особенно по сравнению с районами, приближенными к Садовому Кольцу и центру г. Москвы. Принимая во внимание близкое расположение станции метро и зелёной территории Ботанического сада, привлекательной для досуга и отдыха в черте города, данные обстоятельства позволяют рассматривать возможность реализации на данном участке концепции многофункционального коммерческого центра.
总体上看，中心所处地区商业活力程度不高，该地区良好的绿化保证了其“绿色”地区的声誉。从中心出发，在步行可到达的距离内甚至还有一个正在运营的“火星”体育场。同靠近花园环路和莫斯科市中心的地区相比该地区的生态环境是有利的。距离地铁站和植物园绿地比较近可以吸引人们进行具有城市特色的休息休闲，此处环境允许研究在该地块实施建设多功能商业中心的构想。
Вблизи рассматриваемого участка практически отсутствует жилая застройка в связи с тем, что основная часть территории занята природно-историческим парком. В силу вышеперечисленных факторов, территория, прилегающая к участку, может быть охарактеризована в настоящее время как зона общественно-природного назначения.
在所研究地块上实际没有与自然历史公园用地主要部分有关的住宅建筑。上述因素说明地块毗邻的用地目前可以用作公共用地。。
Достоинством Комплекса является его расположение, которое обеспечивает хорошую видимость объекта как при выходе из метро, так и при движении на автомобиле по близлежащим улицам, что является особенно актуальным для деловых и коммерческих центров. В зоне видимости Комплекса находится Останкинская телевизионная башня, гармонирующая по замыслу проекта с высотными зданиями Комплекса.
综合体的位置是其优点，它保证了良好的项目可视性，无论是走下地铁时，还是在乘车驶过临近的大街时，这种可视性对于商贸综合体都是特别现实的。与中心的高层建筑在设计理念上相一致的奥斯坦基诺电视塔处在中心可视范围内。
В целом, можно заключить, что участок обладает хорошей видимостью со стороны метро «Ботанический сад», и в силу высотности основных строений (50 и 32 этажа) неплохой видимостью со стороны Проспекта мира. После завершения строительства Четвёртого транспортного кольца в соответствии с генеральным планом развития Москвы многоэтажные здания Комплекса будут находиться в зоне непосредственной видимости со стороны данной магистрали.
总之，可以断言，从植物园地铁站这个方向看，该地块具有良好的可视性，主要建筑物的高度（50层和32层）使得从和平大街的方向看去可视性也不错。四环路完工后,按照莫斯科总体发展规划中心的高层建筑将位于该干线直接可视范围内。
В настоящее время на участке предполагаемого строительства расположены площадка кольцевания городского пассажирского транспорта. Ближайшие транспортные магистрали по отношению к Комплексу – улица Вильгельма Пика, Сельскохозяйственная улица, Проспект Мира. Комплекс расположен в непосредственной близости от станции метро «Ботанический сад» (Калужско-Рижская линия), поэтому добраться до него с помощью общественного транспорта не составляет труда. Под северной частью Комплекса планируется строительство перспективного станционного комплекса мелкого заложения второй Кольцевой линии метрополитена.
目前在拟建地块上有城市客运交通的车站。对中心来说最近的交通干线是威廉·彼克大街、农业大街及和平大街。中心直接临近植物园地铁站（卡鲁日斯卡娅——里日斯卡娅线）,因此利用公共交通到达那里不会有困难。中心北部计划兴建前景广阔的综合性车站，那里将铺设地铁轻轨二环线。
Кратчайшее расстояние от границ участка:
从地块边界到达下列各处的最短距离：
до ближайшей станции метро «Ботанический сад» – около 50 м
到达最近的植物园地铁站的最短距离——约
до остановок общественного транспорта – около 50 м
到公共汽车站的最短距离——约
до аэропорта Шереметьево – более 20 км
到舍列梅奇耶沃飞机场——20多公里
В настоящее время до анализируемого участка возможно добраться на автомобиле по Проспекту Мира, улице Леонова, Сельскохозяйственной улице и по улице Вильгельма Пика.
目前可在和平大街、列昂诺夫大街、农业大街和威廉·彼克大街乘车到达所分析地块。
до Проспекта Мира – около 1,5 км
到和平大街——约
до Третьего транспортного кольца – около 6 км
到三环路——约
до МКАД – около 4 км
到莫斯科环形公路——约
Наиболее оптимальное решение транспортного обеспечения Комплекса из трёх предусмотренных инвестором вариантов (в соответствии с Эколого-градостроительным обоснованием размещения Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы) предполагает организацию подъезда со всех магистралей, подходящих к территории Делового центра, за счёт развязки на разных уровнях на пересечении улицы Вильгельма Пика и продолжения улицы Леонова. Предполагаемые развязки будут сообщаться с многоуровневым паркингом Комплекса.
中心交通保障将从投资人（按照莫斯科市建筑与城市建设委员会的生态及城建布局论证）预先制定的三个解决方案中选择一个最佳方案，该方案打算利用威廉·彼克大街和列昂尼德大街交叉处的多层立体交叉路建设从各条干线到中国贸易中心所在地的通路，拟建立体交叉路将和中心的多层停车场连接起来。
Комплексное решение транспортного обеспечения Комплекса предусматривает перспективы строительства проектируемого Четвёртого транспортного кольца в соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 гг. Согласно заключению Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы сроки строительства делового центра должны быть увязаны со сроками строительства (сдачи в эксплуатацию) участков Четвёртого транспортного кольца. Данная транспортная магистраль общегородского значения 1-го класса существенно улучшит транспортную доступность Комплекса, что повысит его привлекательность для арендаторов и гостей делового центра «Парк Хуамин».
按照莫斯科2020年之前 的发展规划，中心交通保障综合决策考虑到了规划中的四环路的建设前景。按照莫斯科自然利用与环境保护局的结论，贸易中心建设工期应与四环路地块建设（投入使用）协调一致。这条具有全市意义的一级交通干线将从根本上改善中心的交通可达性，提高““华铭园” ”中国贸易中心对承租人和来宾的吸引力。
Помимо этого в районе строительства Комплекса «Парк Хуамин» предполагается устройство конечной станции монорельса «Ботанический сад» по утверждённому проекту «Создания Московской монорельсовой транспортной системы».
此外，按照已获批准的“莫斯科高架单轨铁路运输系统建设方案” ，还打算在”华铭园”综合体项目区内设立“植物园”终点站。
Выводы по результатам анализа местоположения и транспортной доступности
В настоящее время рассматриваемый Комплекс занимает хорошее в транспортном отношении положение на улице Вильгельма Пика, до него легко добраться посредством как общественного, так и личного транспорта. Комплекс обладает хорошей видимостью, поверхность участка ровная, пригодная для застройки, имеет небольшое количество существующих строений.
目前所研究的综合体在威廉·彼克大街上占有良好的交通位置，通过乘坐公共交通工具和私人运输工具就能比较方便到达。中心具有良好的可视性 地块表面平坦，适于建房，有少量现存建筑物。
Учитывая вышеперечисленные факторы, можно заключить, что на участке возможно строительство практически любой недвижимости, включая офисные здания и гостиничные объекты.
考虑到上述因素，可以得出结论，在该地块可以建设任何房地产项目，包括写字楼和酒店项目。
Принимая во внимание корреляцию планируемых сроков завершения строительства Комплекса (2010 г.) и строительства участка Четвёртого транспортного кольца, можно сделать вывод, что в перспективе Комплекс будет занимать весьма привлекательное в транспортном отношении положение.
注意到中心和四环路预计竣工期限的相互关系，可以得出结论，中心的前景会因其在交通方面完全有吸引力 的位置而非常广阔。
Обзор экономики经济概述
Экономическая ситуация
经济形势
Российская экономика, растущая в течение восьми лет подряд, характеризуется всё большей стабилизацией и растущей надежностью инвестиционного рынка. Главными факторами являются благоприятная мировая конъюнктура цен на энергоносители и взвешенная налогово-бюджетная политика правительства РФ, а также стабильная общественно-политическая ситуация.
持续增长八年的俄罗斯经济增长愈加稳定，投资市场愈加可信。主要因素是世界能源市场有利的价格行情，俄联邦政府稳健的财税政策以及稳定的社会政治局势。
В 2005 г. экономический рост составил 6,2%, что соответствует прогнозам Министерства экономического развития. В 2006 г. рост прогнозируется на том же уровне. В значительной степени экономический рост связан с высокими ценами на нефть и газ, основными источниками российского экспорта. Однако также значительную роль имела продуманная фискальная политика и рыночные реформы правительства. 202005年的经济增长率为6.2%，符合俄罗斯经济发展部的预测。预计2006年的增长率将降保持这一水平。经济增长率在相当大程度上是与作为俄罗斯主要出口来源的石油和天然气的高价相联系的,但政府稳健的财政政策和市场改革也发挥了显著作用。
Благоприятная конъюнктура, сложившаяся для основных российских экспортёров, во многом определила высокий уровень поступлений в доходную часть бюджета, и позволила накопить значительные резервы. К 1 января 2006 года золотовалютные резервы России достигли 182,2 миллиардов дол